2015中国体验式商业地产统领峰会4地漏

中医美容 2020年10月19日浏览：4 次

2015中国体验式商业地产统领峰会（4）

但是总体来说，由于利海是个住宅开发商出身，做城镇化进程当中，包括商业操作当中，我们也发现现在时期当中这也回应张云计张总的观点，*重要的还是人他按照上面的打过去想问对方给他寄了什么东西，我在团体我是管后台，所以去年和前年做了大量的人员的招聘，招兵买马的工作，因为我们在南宁、郑州、广州的市核心商业综合体项目要在今明两年开业，面临很大的人才压力，再加上因为以前我们做住宅的，这方面的人才储备不足，所以在这一块陈总多说两句，现在在市场上面临的一些，在商业企业，或说体验式商业的大的环境之下面临的一些人材压力和人才观的构成，有这么几点跟大家分享一下。

第1，在去年到往前，2014年往前推的前三年来看，整个市长的地产企业的薪酬的变动情况当中，商业地产是领头的，而在2011年到2013年过程当中，商业地产人材薪酬涨幅较高是招商板块人材，2014年发生一个，在我们实践当中我们发现产生比较大的反转，商业地产人材的薪酬仍然涨幅很高，但是领涨板块变成运营人材，招商人才变成第2位，这个陈总讲的时候也讲到，大量的商业综合体项目都是开业火三年就不行了，这个就是运营人材的缺少，我们在马上开的项目发现这样的问题。好的招商人材并不具备运营能力，在实际的运营忽视了体验式商业的要求，我再建商场没有到层高、消防等等的问题，这样就会在后续发现很大量的问题解决不了，第1层面人材角度，在坐有的是开发商，有的是商业企业，体验式商业实际操，要形成独立的有效人才观我个人感觉比较难。

第2个，去年整个实际操作当中我们发现，全部在这个行业当中的人才，当然*在坐各位也是我们的重要的人材来源，就是在这个全部行业当中的人材，愈来愈有两个倾向。第1个倾向就是商业地产，或体验式商业全部变成像一个大的磁铁一样，它从各个行业吸引人才，就是不光是商业地产之间的活动，我们发现还有很多从比如互联、从金融、从其他行业进来的人员，无形中进一步推高行业的人材价码。第2个，真正体验式商业当中能够，大家都在谈互联+，谈O2O，真正意义把这个东西做得非常好，真正有这样的实际操作和运营能力的人，坦白讲在这几年的实践当中我觉得还是不多的。

从这几个角度来讲，我觉得下一步体验式商业的发展人是第1生产力，真的是这样，而且如何能够建立一个有效的，适合我们自己本身发展的人材价值观，反而是一个比较重要的，虽然虚，但是比较重要的一个课题，我就讲到这里。

陈建明：谢谢马总，马总提这个运营问题，不能不请张总对，从张总*初期在世贸，后来在万达做总裁助理，后来在敦煌城置地，在江城控股做总裁，一直是在国内这些一线的大的商业地产开发商做实战的运作的这些运营事情，我想还是请云计总再关于体验的主题的心得做一个收官的点评。

张云计：我有几个主题词来形容，一个是任性和认命。过去做住宅地产时候很多人都非常任性，我举一个例子，这个公司在哈尔滨开了个项目，第1个项目就是今年开的，百货、院线、KTV，包括超市等等全部自主，非常任性，当然*後的结果大家能想象一定是稀里哗啦，这是毫无疑问。对于新摄入商业地产门槛的人，未必每一个都自己做，应当提倡专业人做专业事，如果这个时候非常任性将来只能认命。

第2个一对主题词，技术和心态。其实做商业地产也好，做住宅地产也好，或其他行业也好，技术问题是必须要解决的，从拿地之前预测，规划、设计、定位，较后招商、运营等等一系列，每个环节都不出问题较后未必成，再有任何的纰漏较后失败可以期待了。我曾上周时候去重庆看了一个项目，商业的广场核心盖了个会所，周边都是水井，其实商业非常强调互通性，强调看到，能够走到，想得到才是我们的根本，布置一个水井直接挡了动线。我们知道客流是，动线是血管，你把血管切断，这种见到太多，技术环节大家讲了非常之多，这些环节真正体现细节决定成败。

但是还有一条，这条说得我们自己的，我们自己是有一个心态问题，服务心态，绝大多数人都愿意接受其他人的服务。我们业态，吃、喝、玩、乐、游、购，除了袋这个受电商打压以外，我们要主动学习，其实陈总刚才讲了现在仍然处在试错没到纠错的环节，那么多百货关了，那么多场子经营不好，除自娱自乐以外，要学会与我们的客户，与我们经营户共同研究才成，如果我们满足于自娱自乐将来肯定麻烦，这对主题词用的技术，技术肯定要学习的，过去十年我做了一个形容，这个十年是惯坏一批人，这批人一不读书，二不看报，也不用其他研究，做得还职位很高，薪酬也很高，而且也是属于比较任性这一方，未来这段时间可能市场真的没有那么好了，需要大家怎么办？安安静静地学习一下，出去走一走，看一看，读读书，跟大伙就*这类交换，陈总创造这个平台我认为就是非常之好。

第三个，其实我们看很多足球比赛，刚才陈总讲到看足球的问题，一场比赛讲求两条，一个预测，一个控制，这是第三对主题词。预测是什么？我们做的商业地产绝不能像日本的项目这么做，我们项目寿命就40年，如果前面浪费17年老板就疯掉了，再加上这么高财务本钱，铁定走不成。预测甚么？20年前我们看海龙，中关村电子，E世界火得不得了，现在呢？这个行业不在的，还有不少佳宾谈到10年时间，乃至5年时间装备一个更新换代，所以当您投入时候一定有一个预测，*重要的预测就是对于运营的预测，我经常讲三分见七分养，招聘这么难也在三分里面，只要肯下本，在蓝天城我就下了本，只要肯下本他会来的，问题是如果经营不好他还会走，由于你给的好处只是一时的，他要亏本是长期的，他会受不了的，所以这个预测是非常之关键的，对现金流，对于整个运营的预测。

控制是控制什么？控制你的投入，控制你的节奏，万达广场高峰300多万分两期上去，从没想过开不了业，也从没想过卖不出去但是对于新站而言，现在我相信卖不出去的情况比比皆是，未来开不了业情况，乃至开了业再关情况也不会少见，也会非常之多，所以这个时候怎样来控制你的节奏？来控制你的现金流，控制你的风险？我说一个贾总不要介意，我见过很多项目，看上去很美，但是让我看一看预算，看一下*情况就傻眼了，所以这些东西强调一个预测，也要强调一个控制，由于商业地产一定是不好玩，肯定比住宅难玩得很，要讲个故事，很多都是血都是泪，未来还可能会有命在里面，为何？就死了，不跳楼没办法，会有这种情况，*这个研讨我认为意义很大，给我很多启发。过去任性逐步逐步有所收敛，要关注客户，跟客户一起玩，千万别自己太自我，有人设计产品很自我的，包括户型甚么都是很自我，结果没卖出去，留着自己当资产就疯掉了，所以说我认为这个未来的商业更强调技术，更强调好的心态，好的心态是什么？我们开发商也是服务的，给谁服务？给市场服务，人家给我们酬金，是这么道理。未来我觉得大家捆在一起把资源整合进来，商业地产市场会有整合进程就会有趴下还会有不少站起来的，这些站起来肯定是强者。

我也回答一下老总说的问题，我认为未来专业人做专业事，我有心组织1帮团队做这个，无论招商，定位，美凯龙这些做很多招商代理，运营代理，做轻资产，他发现，很多人不仅招商营运不会，规划、建设，包括现场控制也不是很会，由于你想一个项目40年，你浪费2年甚么成色，浪费3年又是什么样？所以能够按照之前的我们拿底之前的预算，能够有一定的前瞻性的情况把项目做出来，运营好，这时候商业地产有点意思。体验式商业能够减少互联的冲击这是毫无疑问，但是如果都触及这种也会疯掉，这就是我的观点，谢谢。

陈建明：谢谢云计总。其实从*这个*开始李耀汉总，包括几位的观点来讲，包括我们*近看好多，商业地产整个市场其实已到了过了中场，到了下半场，然后你会发现，市场难做了，这个时候当时赚大钱的大企业已经考虑撤了，把整个市场的这盘棋扔给了对商业地产从招商、运营到综合复杂的这些操作，往往缺乏团队竞争力的中小的开发商，所以这盘棋已接了，他们可能已坚定不移要转，我想在座所有企业确确实实需要耐心踏实地关注问题、发现问题，并且及时地选择解决之道，将来带动企业成长和发展。通常对话环节好像到较后一个环节就是每个简单一句话，发表较后的观点，贾总。

贾耀勇：就剩一句话了，来时候的票给表了。我想一句话，创新是商业地产永恒的动力，谢谢大家。

*：商业地产进入下半场我觉得非常好，下半场可能是新的整合的踢法，不再是原来那样一种手法。

陈建明：谢谢林院长。李总。

李保煜：体验式的业态它的创新是体验式商业成功的一个重要因素。

陈建明：菅根史郎先生，请您也讲一句建议性的观点。

菅根史郎：我觉得人还是需要第三空间，第1空间是家，第2空间是公司，第三空间没有，生活就太无聊了，怎样做第三空间？这个我觉得请大家考虑一下。

陈建明：谢谢谢谢。王总。

王总：我简单还是，创新是企业的活力。

陈建明：谢谢王总。马总。

马非：还是刚才那句话，人是根本，根本还是人。

陈建明：谢谢谢谢。

张云计：让我们一起喝彩专业人的春天来了。