调控或颠覆房企融资模式资源

就在博鳌房地产论坛举办期间，一名业内人士接获某楼盘销售经理的，称旗下位于北京远郊的一个别墅项目，将推出少量一口价别墅，总价大约600多万，每套降价高达60多万元。

现金流将再次受到冲击的房企，除了降价销售之外，还有新的融资渠道吗？据此次参会的一家公司透露，业务基本上集中在省会城市，二线城市很少，“手头上运作的房地产项目有一些减少，风险太大了。调控以后，6月份开始，我们对新增项目都很慎重，下半年新增项目会更少。”这家信托公司代表称。业内人士对本报透露，“我参加了一个研究开征的课题组。如果上海北京等主要大城市，地价、房价继续死扛，甚至逆市上涨，出台是迟早的事，只是等市场时机。”

形势严峻，房企将不再能持续以往“圈地-融资-建房卖房-还贷”的空手套白狼模式，颠覆性的改变一触即发——这是7月4日博鳌·21世纪房地产论坛金融专家们的共识，然而，出路何在？

、信托调高风险系数

当股权再融资闸门紧紧关闭，房企在资本市场上获得融资的渠道只有发债，此时，基金和信托逐渐活跃，但在与房企对接上仍然存在瓶颈。

近年来海外基金一直在批量进入中国房地产。中国地产基金（简称太平洋地产基金）就是其中一个代表。自200 年进入中国以来，太平洋地产基金总共投资了10亿在25个房地产项目中。“总体而言，我们没有具体的投资指标，做投资主要是找机会，中国市场很大，资金流动性变化、政策导向等对我们的投资策略影响都很大。”公司董事总经理魏松透露，太平洋地产基金偏好于二、三线城市，例如成都、大连等地市场，四线城市目前还没有涉足。投资方式更为灵活，或在于股权，或在于项目层面，例如恒盛地产、大连万达股权融资等。魏松说：“对大连万达有个长期的计划，这个公司的运作模式有长期价值。”

值得关注的是，太平洋地产基金在甄选项目时，有一套严谨的规则，综合看资金流动性、账面资产有无反映资产市场价格、风险大小等。太平洋地产基金执行董事汪朝蓉透露，基金一般不倾向于过于长期的投资项目，而投资收益比较优化的项目周期也不会太长。“一般连续年超过20%的回报率的项目是非常这个蝙蝠侠没有蝙蝠战车。 这个巴西籍的超级英雄是名退伍士兵难做的”。

“调控之后，越来越多以住宅为主的模式向多样化经营转变。”汪朝蓉说，房企现阶段还是以项目滚动开发为主要模式，并且越来越注重资金杠杆效应。

至于基金如何控风险，在国内一家大型信托公司负责投资的邹俊博士分析，只要基金公司把资产价值下跌和时间、政策、现金流测算这四方面分析工作做好，就会对项目风险的监控形成一套优化体系。“信托还款年限一般在两三年，一般不会超过四年。”

建银精锐资产管理有限公司董事长李晓东认为，房地产基金是民间资本进入房地产开发有效的途径。一般而言，信托、基金的投资回报率在每年15%- 0%之间。

正因为房营收也增加17.9%地产投资拥有如此高的回报率，不少信托、基金的投资比例都是以房地产为大头。例如拥有央企背景的华融信托，累计投资了十几个行业，但房地产占全部利润的40%。“大的信托、基金公司每年投出去的钱大概二三十亿，目标对象为大中型上市房企。”邹俊说。