解读新的不动产单元设定与代码编制规则资源

解读‖新的《不动产单元设定与代码编制规则》

2017年9月15日，华北片区不动产登记工作第五次技术交流座谈会在北京举办。

中国土地勘测规划院姜栋所长就国土资源部办公厅《不动产单元设定与代码编制规则

》（国土资厅函【2017】1029号）进行了详细解读。

一、背景与意义 2015年3月1日实施：《不动产登记暂行条例》 第二条：不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第八条：不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

2015年3月30日：《不动产权籍调查技术方案（试行）》（国土资发[2015]41号）

2016：《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号） 1.3.2 不动产单元编码 不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》的规定进行设定与编码。不动产登记机构（国土资源主管部门）负责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不动产单元编码的唯一性。

2017：《不动产单元设定与代码编制规则》

不动产单元

不动产权籍调查和不动产登记的基本单位 。

不动产单元代码

不动产权籍调查、不动产登记和国土资源全流程管理的关键字段和重要纽带。

核心要求：规范性 、唯一性 。

二、修订的目标

以《物权法》为指导，以《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》为依据，结合土地（海域）以及房屋、林木等定着物权利形成的历史过程和现实状态，在《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》的基础上，总结不动产统一登记和《规则》试行中的经验和问题，进一步综合协调宗地代码、宗海代码、房屋代码、林权代码、农村土地承包经营权代码等现行的各类不动产编码体系，完善不动产单元设定原则，细化不动产单元代码编码方法，制定符合实际使用需要的《不动产单元设定与代码编制规则》, 为不动产权籍调查、统一登记和信息管理提供基础性技术依据， 积极稳妥地促进原有各类不动产代码向不动产单元统一代码的转换，加快推进不动产单元设定和代码编制的规范化和标准化。

三、《规则》的主要内容

1 范围 2 规范性引用文件 3 术语和定义 4 地籍区和地籍子区划分 5 宗地（宗海）划分 6 定着物单元划分 7 不动产单元设定 8 不动产单元编码

四、与《规则（试行）》的主要区别

1、关于规范性引用文件。增加了海洋和林业等相关规定为技术依据。 2、关于术语与定义。增加了部分术语，完善了“地籍区”、“地籍子区”、“房屋”、“定着物”、“不动产单元”的定义。 3、关于地籍区和地籍子区划分。细化确定了多种情形下的地籍区（地籍子区）的划分规则，增加了地籍区（地籍子区）的划分要求和划分方法。 4、关于宗地（宗海）划分。补充了县级行政界线分割宗地、结建的地下空间、单建的地下空间等情形下的宗地划分规则，增加了宗地划分要求和划分方法。 5、关于定着物单元划分。对定着物单元划分规则的语义表述加以完善，增加了定着物单元的划分要求和划分方法 6、关于不动产单元设定。将表述进行了完善。 7、关于不动产单元编码。 （1）县级行政区划代码。增加了国务院确定的重点国有林区以及国务院批准的项目用海、用岛的行政区划代码的编码方法。 （2）地籍区（地籍子区）代码。增加了开发区、经济新区等特殊区域，线性地物，地下空间，整建制的乡（镇、街道）、村（居委会、街坊）级级的“飞地”，国务院批准的项目用海、用岛和重点国有林区等特殊情形下的地籍区（地籍子区）代码编码方法。 （3）宗地（宗海）特征码。增加了“L”、“N”两个特征码，其中“L”表示承包经营以外的林地的使用权宗地，“N”表示承包经营以外的农用地的使用权宗地（非林地）。 （4）定着物单元号。增加了“全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有” 等定着物单元号的编码方法。 （5）过渡期编码。结合各地当前不动产权籍调查和统一登记的工作实际，增加了过渡期内不动产登记单元编码的原则性规定。 （6）代码变更规则。确定了不动产单元代码按照地籍区（地籍子区）代码、宗地（宗海）号、定着物单元代码逐层级依次变更的规则，细化了各层级的变更规则，便于操作与执行。

五、编码示例

1. 集体土地所有权宗地 案例说明：如某宗地位于某县第3地籍区，第6地籍子区，宗地顺序号为12的土地属于某农村集体经济组织所有。 宗地代码：JA00012 定着物代码：W 不动产单元代码:JA00012 W 2. 无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地 案例说明：某国有使用权宗地，位于某县第2地籍区，第3地籍子区，宗地顺序号为4，且该宗地上无建筑物。

宗地代码：GB00004 定着物代码：W 不动产单元代码： 340123 002003 GB00004 W 3. 住宅小区（例一） 案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下：

宗地代码：GB00009 定着物代码：F 不动产单元代码：340123 007008 GB00009 F

4. 住宅小区（例二） 案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：

宗地代码：GB00009 定着物代码：F 不动产单元代码：340123 007008 GB00009 F

5

. 农村单户独院宅基地

案例说明：某县第9地籍区第11地籍子区的集体所有权土地，宗地顺序号为12的宗地为一处农村宅基地，且该处宅基地上建有3栋住房，房屋同属于一个产权人。这3栋房屋可构成一个定着物单元，该定着物单元的幢顺序号可标识为9999， 编制不动产单元代码方法如下：

宗地代码： JC00012

定着物代码： F

不动产单元代码：340123 009011 JC00012 F

6. 农村多户共用宅基地 案例说明：某县第11地籍区第12地籍子区内宗地顺序号为13的宗地为宅基地，其上建有4栋房屋，分属不同产权人所有，针对其中的第2栋房屋进行编码。该栋房屋在宗地内的顺序号为2。

宗地代码：J我们必须以市场发展的速度来调整我们的步伐C00013 定着物代码：F 不动产单元代码：340123 011012 JC00013 F

7. 大学或机关大院用地 案例说明：某机关单位位于某县第13地籍区，第14地籍子区，宗地顺序号为15，属于国家所有。宗地上建设有多幢拍摄雪景并不是所有的情况都要曝光补偿房屋，全部为该单位所有。该宗地上多幢房屋可作为一个完整的定着物单元，该定着物单元的幢顺序号可标识为9999，编制不动产单元代码方法如下：

宗地代码：GB00015 定着物代码： F 不动产单元代码：340123 013014 GB00015 F

8. 土地承包经营权宗地上的森林、林木

案例说明：某县第17地籍区、第18地籍子区、宗地顺序号为19的集体土地承包经营权宗地内种植有一片林木，属于权利人王某所有，不动产单元编码的方法如下：

宗地代码：JE00019

定着物代码：L

不动产单元代码：340123 017018 JE00019 L

9. 与宗地（地表）结建的地下停车位 案例说明：某国有建设用地使用权宗地（地表），位于某县级行政辖区内第2地籍区中的第4地籍子区，宗地顺序号为19；该宗地（地表）内建设有一幢房屋A，房屋负一层为地下停车场，地下部分与地表部分属于同一建（构）筑物主体；房屋A的幢号为207，权利人甲在房屋A内拥有单独销售的地下停车位B，户号为12，则停车位B的不动产单元编码的方法如下：

宗地代码： GB00019 定着物代码：F 不动产单元代码：340123 002004 GB00019 F 10. 单建的地下停车位 案例说明：某市民广场，位于某县级行政辖区内第2地籍区中的第4地籍子区，该市民广场地下负一层单建一处主体结构完整独立的地下停车场，则该停车场划分为一宗国有建设使用权宗地（地下），宗地顺序号在特征码后统一编制为200。地下停车场的幢号为0001，该地下停车场内某一独立销售的停车位B，户号为18，该停车位B的不动产单元编码方法如下：

宗地代码： GX00200 定着物代码： F 不动产单元代码：340123 002004 GX00200 F

11. 宗地不变，新增楼栋

案例说明：某第2地籍区第3地籍子区内，宗地顺序号为15的土地上建有20幢房屋，宗地内最大房屋幢号为20。现在该宗地上新建一幢楼房，对新建楼幢中的第10户进行不动产单元编码。

变更说明：该宗地内已有不动产单元代码不变；新增不动产单元编码中的宗地代码段不变，若幢号在宗地内统一编制，该定着物单元编号中的幢顺序号由宗地内最大幢号后续编。即新建楼房中的第10户的不动产单元编码为 340123 002003 GB00015 F

?