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耿浩与观点对话：凯龙瑞资本通途

从2006年开始，耿浩已经进入凯龙瑞集团（以下简称凯龙瑞）有12年之久，在这之前曾在高力国际、戴德梁行这些国际机构任职。

采访过程中，可以看出耿浩对凯龙瑞的认可。他说，在凯龙瑞的团队文化里，总能给人强烈的创业感觉，有一种很强的归属感，这是他在之前任职过的公司所没有的，也是他感受最深入的一点。

从企业员工范围来说，凯龙瑞在年曾到达过一百多人的范围，但近十年来一直保持在60人左右，但业务范围却已增长了好几倍。

截至目前，凯龙瑞已投资管理49个项目，总投资超过人民币198亿元，投资项目92.万平方米，其中28个项目已成功退出并实现了良好的业绩。

耿浩解释称，公司并不是依靠人海战术，每个员工都是精干型人才：“我们首先寻求效率，我们希望公司的每个人都是专业精英人士。”

作为现时凯龙瑞中国大陆的领头执行官，耿浩把自己在公司所起的作用轻描淡写为“为公司开发新业务”和“作示范作用”……

随着采访的深入，在他的描摹下，关于凯龙瑞的细节开始慢慢显现。

“投资，我们这样做”

对一个区域、1座城市，乃至一个项目投资价值的掌控，是考究一家房地产基金公司眼光与专业能力的重要因素。所以一般而言，研究这个城市的经济体量、基础设施以及区域辐射能力，是这些机构首先切入的思路。

耿浩表示，在投资价值判断上，凯龙瑞往往通过定性和定量两方面的结合来斟酌。“像定量我们会视察人口数谷歌是微软艰难前景的一个重要因素。，人口流出去一段时间的变化情况。然后包括人口的结构，是偏年轻，还是偏年纪大一点。”

除此以外，一个城市的产业定位往往与这个城市的人才结构有莫大关系，凯龙瑞还会侧重视察这个城市大学的数量和理工科的分布。

耿浩认为，一些二线城市并不像北京、上海、广州、深圳是以金融和贸易为主，主要是区域性的覆盖以及做科研和研发。所以，在他们的投资思路里，如果一个城市缺少理工科大学，它的投资价值便大打折扣。

定性方面则主要是从1座城市的经济体量、区域覆盖能力等基本面入手。耿浩说，覆盖能力对二线城市来说尤其重要，“我们看重的二线城市都是区域性的龙头城市，这些城市肯定不只是覆盖所在的省分，而是要覆盖所在的这个区域。”

显然，凯龙瑞已进入的杭州、成都、大连这些二线城市是符合这个定位的。

“公司在一线城市进入的城市只有北京、上海、香港，广州、深圳有没有考虑？”

耿浩显得有点无奈：“广州、深圳我们一直都在视察，但这两个市场跟北京、上海、香港都有所不同。”

他认为，主要的原因是广州和深圳的市场租金一直比较低，但是由于供应量巨大而且大部分的项目都定位为散卖，导致价格非常高，投资收益率又过低。

不过，他也表示，今年的情况有所不同，特别是对于广州市场，供应量也在渐渐被吸收，所以对于这两个市场还是比较积极，“我们也有一两个项目在接近锁定进程中，有可能在今年年底的时候，就会具有一个广州或是深圳的项目。”

具体到项目的投资上，耿浩介绍称，凯龙瑞基本上参与的是股权类投资，观察到国内由于理念和人员配置的问题，市场上这种投资模式发展得还是比较慢，但他也高兴看到这个市场在成长和进步。

退出通道方面，除了“前期买入，再卖出”这类较为惯用的渠道，耿浩还提到了“再资本化”的做法。

“比方说我们会引进新的投资人，把原来投资人更换，让前期的基金以公道价格退出，然后引进新的投资人进来。”他表示，这在国外的市场，本身就是一种非常成熟的做法。但国内，他认为这样的做法应该还不多见。

“市场，我们这样看”

虽然出身在以理性、逻辑为主导的资本金融行业，但与耿浩聊天可以明显感觉到他是一个性情中人。

他特别重视一个企业和个人的“亲密关系”，由于之前任职的公司特别大，所以每天基本上以独立作战为主，他为现在自己能有一个很强的“归属感”感到高兴。

说到凯龙瑞的未来，是两个“多样化”。在业务上，他希望公司在资金、投资来源可以更加多样化。同时，投资物业的类型可以更加多样化，希望能覆盖全部的物业类型。

随着今年以来房地产金融管控的进一步加强，作为与房地产行业密切相关的房地产基金多少受到一定牵连。但耿浩却对这些政策的调控表达了自己乐观的一面，认为长时间看这些政策对房地产基金这个行业还是有利的。

“房地产私募股权的特点是期限比较长，时间不确定，有一定的风险，所以对投资的钱是有要求的。但之前的各种非标、杠杆，或各种结构性产品，很多不能承受这个市场风险的资金都进入到这个市场。”

耿浩认为，目前这些政策会把那些不该投入这个行业里面的资金给剔除出去，从而让市场更加健康和良性。

同时，他也看到这些调控所带给基金公司的机会：“比如说现在有些（机构）可能会希望出售一些商办房地产项目，这个是我们潜在的收购标的，所以会有更多的优质资产进入到这个市场，为我们带来更多的潜伏收购。”

从长期来看，耿浩认为，货币政策的放松会是一个偏长时间的趋势，“在国际上，各国政府的货币政策都是这样。”

所以宏观来说，市场上货币量还是比较大，而固定资产毫无疑问还是基于一个吸收货币较大的蓄水池，那也会从宏观层面上给资产带来长期的利润。

耿浩：广州、深圳我们一直都在视察，但这两个市场跟北京、上海、香港都有所不同，主要原因是广州和深圳的市场租金一直比较低，但是由于供应量巨大而且大部分的项目都定位为散卖，致使价格非常高，投资收益率又过低。

这两个地方，民间财富和民营企业比较多，所以市场上很多楼直接卖给了这些私人公司，导致价格很高。但是由于很多都去买楼了，付租能力很强的人都不租了，导致租金就很低。

我们比较看重这个楼的基本面，就是租金收益率，最关注的是价值投资的体现，所以这两个区域的价值和租金收益率一直远远低于北京和上海。

我们观察了很多年，一直没有投资。但是今年的情况有所不同，特别是在广州这个市场，像珠江新城那边供应量比较大，也慢慢被吸收掉了。

我们今年对广州和深圳市场是比较积极的，有1两个项目在接近锁定的进程中，非常有可能在今年年底的时候就会拥有一个广州或者是深圳的项目。

耿浩：我们看好的城市主要是一线，二线城市看重区域性的龙头城市，这个城市肯定不只是覆盖所在省份，而是要覆盖所在区域。

比方说我们现在二线有投资的几个城市，杭州、成都、大连。到现在为止，二线城市基本上就投这三个地方，而且每一个地方只拥有一个项目。

我们是看中这个城市的基本面，经济覆盖能力到达了一个区域，而不是自己的一个城市，或者省分。

一线城市其实都是覆盖全国甚至是国际的，北京、上海、广州、深圳其实是国际性或区域性的辐射。如果我们去投二线城市，一定也是可以覆盖区域的龙头城市。

耿浩：我觉得不一样，这几家专业服务机构，非常专业，都是国际较大的几家公司，在里面可以学到很多东西。

那个时候的感觉，基本上还是以独立作战为主Warriors: Legends of Troy (PS3, X360)。因为公司特别大，所以很难感受到跟公司的亲密关系。大家在这类大的跨国企业里面，都是一板一眼，都是专业对专业。

当然，可以学到很多东西，对年轻人职业成长是非常有帮助的。但到一定阶段的时候，你会希望有一个很强的归属感，会希望有很强的创业的感觉。

这是凯龙瑞跟之前刚工作参加的这两家公司非常大的不同，凯龙瑞会给你很强的创业的感觉，在制度方面给潜力员工有比较好的鼓励。

耿浩：业务上，除中国大陆地区的投资和资本市场业务之外，很重要的一个方向是新业务开发，比如跟一个北京大国企成立合资企业投资物流地产，另外也在研究信用产品等等。

公司文化本来就是提倡创新，是以经验驱动的创新，所以我们在这个行业里的很多投资、资产管理或者是资金召募方面，都有很多创新的、走在行业前面的做法。

管理上，我的定位是作为一个示范员工，在专业、敬业和职业操守等方面做出表率。同时，帮助每一个员工制定职业规划，希望每一个同事都可以清楚地知道自己的职业路径，知道三年/五年/10年后的自己是什么模样。

固然，我们日常公司治理等方面拥有完善并不断进化的体系，包括今年率先在行业内引入国际上盛行的ESG(环境/社会以及公司治理)体系，全方位规范所有利益相关方的。

耿浩：我们定位是一个行业的房地产投资管理专家，现在的业务在一个很强的上升期阶段。

我们的基金不管是美元、人民币，或者投资的类型和策略，都更加多元化，也有更多国际的/国内的一等机构投资者把资金交给我们管理。在未来，我们希望成为这个行业的领导人。

但是我们公司也比较特别，因为我们是一个国际化的本地公司，投资流程非常国际化，员工又以本地员工为主，同时房地产又是本地的一个生意，需要二者高度结合。

耿浩：我们会尽可能平衡两个方面的关系，其实公司的规模在年的时候，曾有一百多人。通过公司结构调整，人员优化，这十年左右都保持在60人左右的规模，但是业务增加了好几倍。

首先追求效率，希望公司每个人都是专业人士，每一个精干的员工都可以创造更多的价值出来，而不是靠人海战术来做。

我们是希望公司作为非常专业的一个行业领导人，给我们的每个投资人都创造价值。

耿浩：国内资本市场渐渐开始有条件去做这类融资，之前很长一段时间其实是以高净值客户为主，通过信托/银行理财等渠道，以结构化的情势间接进入这个市场，获得固定收益，当然这类情势的投资在资管新规出来以后受了很大的影响。但是这一两年来，我们注意到机构资金特别是保险公司比较积极的在研究这个市场，我们很高兴中国较大的前10家保险公司已经有两家作为LP（有限合伙人）投资了我们的人民币基金。

耿浩：我们是比较灵活的，各个通道都会有，公司比较推重创新。

前期买入后，再卖出，这当然是惯例的一个通道。然后还有一个做法，我们叫再资本化，就是引进新的投资人把原来投资人更换。

我们也做过一个比较大基金的再资本化项目，让前期的基金以公道价格退出，然后引进新的投资人进来。这个在国外市场上是一种非常成熟的做法，但在国内并不多见。这也是我们国际化运作的一个优势吧。

另外，我们也曾非常接近将一个资产包在海外市场通过房地产信托投资基金的情势推退出，但那个时间不巧，遇到人民币汇改和大幅度贬值，使得公然市场定价不合理，最终我们主动放弃了。

我们也注意到国内房地产信托投资基金的呼声愈来愈高，一旦推出，也会是一个非常好的退出渠道。

耿浩：各有优劣势，本土基金明显更加灵活，反应速度快，所以收购交易的时候，也更加激进。

外资在这方面是偏守旧的，依照投资策略的要求回报算出来多少钱，我只能出多少钱。在交易方面，按部就班，一板一眼，但各种风险控制的比较好。

另外，就是资金来源方面不同。我们管理的美元基金，人民币基金都是资产配置类型的机构投资人，属于长期投资，不寻求短期收益。很多国内地产基金的运作已经非常国际化了，但是受限于国内资本市场的现状，资金渠道尚未打开，这个是需要核心突破的地方。

撰文：李奕和 审校：徐耀辉

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