楼市刹车为何变身地产股油门资源

9月底国务院出台楼市二次调控政策后，北京、上海、杭州等全国房价一线城市纷纷跟进出台“限购令”，试图给各地楼市不断攀升的房价踩“刹车”。

然而，这一楼市的利空消息，却诡异地在资本市场表现出“利好”局面，如同踩下了房地产板块的“油门”，刺激近日房地产板块加速上扬。人们不禁要问，房地产板块为何逆市飘红？

地产股强势震荡

统计显示，自二次调控后，9月 0日至10月14日，、和分列地产板块涨幅的前三位，分别高达 6．66%、 1．98%和 0．80%。地产股涨幅第十名的，也有 0． 5%的涨幅。

一些券商分析师表示，近期地产股走势上扬，在沪深两市表现抢眼，值得关注。9月 0日至10月14日，申万房地产行业指数累计涨幅一度超过14%。14日早盘，地产板块持续拉升，板块内全线上扬。连日来持续上扬的保利地产一度涨幅 ．94%，滨江股份涨幅也超过2．24%，1 日开盘即涨停的也震荡调整，一度涨幅达 ．58%。

但相比1 日前地产股不过上涨趋势一路向好，14日房地产板块略显调整姿态，申万房地产行业指数跌幅达 ．16%，上涨9家，下跌124家，1家平盘。前期涨幅前十的地产股出现了分化：华丽家族和合作的利好兑现，14日低开低走，放量杀跌，至尾盘跌幅有所收敛；保利地产、、首开股份、、、万科均出现冲高回落走势，而世茂股份则延续前期强势，一路走高，至收盘涨幅达8．95%，也有2．68%的涨幅。凭借单日5．02%的涨幅挤进了累计涨幅的前十名。

值得重视的还有资金流向，据统计，仅以1 日当天而言，两市机构买入房地产开发租赁板块的资金为．60万元，卖出699005．20万元，净流入资金达 2799 ． 9万元；14日亦有1128 ．707万元资金流入该板块，资金流入的对象集中在世茂股份、万科、保利地产和四家。

楼市股市“冷热不均”

与此同时，“二次调控”以来，一些房价一线城市均不同程度出现成交量环比下降的趋势，如北京国庆期间一周住宅成交量环比下降八成，上海也有六成。杭州、宁波等城市成交量也出现了明显环比下滑。

“据我们了解，新政策以来杭州二手房每天的成交量也至少下降了50%以上。”杭州裕兴中介公司的房产经纪洪先生表示，“现在来门店询问的买房人也明显少多了，我们需要主动打给客户问他们要不要买房。”

12日下午，南京也出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，这是继北京、上海和杭州等城市出台住房限购令后，又有一线城市出台限购令。业内人士指出，“限购令将进一步延伸到更多城市”，这一变化将对行业产生显著影响，10月楼市降温将是大概率事件，预计四季度行业整体销售速度可能明显放缓。

地产股迎来“修复”

在二次调控下，楼市、股市截然不同的表现令许多人深感困惑。业内专家表示，有三大原因导致本轮地产股或将迎来估值偏低后的“修复性行情”。

首先是政策力度有限。国务院的政策及深沪等城市的限购令是对“国十条”行驶过程中也能拼车的重申并从严，政策意图在于阻止房价继续上涨。这些政策短期对楼市有降温作用，但是整体力度远不如“国十条”。国信证券杭州分公司投资顾问伍恒东表示，由于政策推出后有一个观察期，因此房产税是否推出可能会视房价未来的表现而定，马上推出的可能性不大，被市场理解为短期利空出尽。

其次是地产股行业估值偏低，安全边际很高。某金融研究中心主任王文刚说，目前假设一线城市房价下调 0%、二线城市房价下调20%。以此为底线假设，重估得出的净资产值（NAV）应该是地产股的估值底线。由此带来的效应是股市成交量会有一定波动，但总体温和；而房价可能在正负10%附近小幅波动。

“在此假设下，地产股的合理估值大约在1 倍PE（2011）和NAV附近。二次调控政策出台前，相当一部分地产股2011年PE约10倍，NAV普遍较市值折让20%以上，已具备非常好的安全边际，具备增持空间。”王文刚说。

再次是流动性助推。一些业内人士认为，随着美日等发达经济体推出新一轮经济刺激计划，全球流动性可能再度泛滥。等主要货币贬值预期所引发的保值增值需求，对我国楼市和股市产生了正面推动作用。