抢点一线城市金地0亿强拱上海资源

“今年的拿地策略的确与以往不同，现在我们更加关注不同城市的抵御风险能力。”在7月2 日斥资 0.48亿元拍下上海赵巷10号地块一周后，（,,）总裁张华纲向本报坦陈。

短短三个月，加上此前在北京大兴和上海青浦的两幅地块，金地已在一线城市连夺三幅地块。

为何不惜高价在一线城市连续拿地？同2007年在一线和二线城市四处开花的拿地策略相比，金地上半年集中、加速对一线城市的抢滩背后是怎样的平衡和考量？

上海的战略重要性

“这个价格比我们事先想的要低。”金地集团上海公司总经理赵汉忠坦言。

0.48亿元，这个足以让其他开发商退却的价格，在金地看来，仍然没有到自己所能承受的底线。

“你觉得价格高吗？我不觉得。”赵汉忠认为，外界所说的地王，在他眼里就是一块很正常的好地，“我们不是盲目拿地，对这块地，我们的盈利是可以预期的。”

据介绍，赵巷地块，处于虹桥大交通枢纽旁，上海佘山顶级别墅群，项目的区位优势明显，而且非常稀缺。

“从目前我们了解到的情况看，佘山低密度别墅单价为 50000——80000元/平方米，龙湖目前叠拼别墅价格为22000元/平方米左右，临水的价格要达到27000元/平方米。金地此地块容积率1.0，没有‘90/70’政策限制，沿河临水区域达到1公里，具备极好的景观价值。同时，赵巷庞大的集群也将在未来两年内对片区价值产生重大影响。”

赵汉忠认为，一个项目的投资总额高低，并不能全面地判断风险大小。判断风险大小的关键是区域价值和项目收益，只要对风险有认识，并能有解决方案，风险就可控，就不会受总额过多影响。

过去一周，围绕这块地的议论非常激烈，外界对金地以如此之高的价格拿下土地并不看好，利润空间有多大？产品推出后，彼时的市场又将如何？

在一片质疑声中，赵汉忠还是坚决地把赵巷10号地块攥在了自己手中。

“我们初步估算，按照14500元/平方米的楼面地价，加上建安成本和配套费用，均价在25000元以上即可实现盈利。”赵汉忠说，现在周边的别墅已经卖到5万左右，开盘后，金地的总体均价也会达四五万。

市场显示：2008年，上海市商品住宅施工面积6872万平方米，同比下降10％。

赵汉忠分析，施工面积呈历年缩减态势，施工面积/销售面积、新开工面积/施工面积 （开工率）、新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积均处于较低区间，反映了上海未来几年供应相对不足。

显然，对项目的各项指标和对市场环境做出的谨慎评估，使得金地敢于拿下赵巷10号地块，实际上，上海对金地的全盘战略亦有重要意义。

2008年年报显示，金地全年销售额为114亿元，仅上海一个城市的销售额就在50亿元，贡献了业绩的半壁江山。

“过去一年证明了北京、上海这些一线城市的抗跌性较强，恢复速度也快，金地在这几个城市的销售都不错。”赵汉忠说。

也正是这样的切身体会，让金地在进入2009年后，毅然选择在一线城市拿地，拿地策略已悄然发生了改变。

转变内因

2007年，金地曾斥资161.61亿元在全国大小8个城市获取14个项目开发权。其中，武汉的两个项目，在2008年年报中，仅为金地贡献了9亿多元销售额，占比不到8％。

张华纲说：“其实一线和二线的项目利差不是很大，内部收益率基本都在16以上，对二线城市来说，面临的主要问题是，随着市场的波动，销售会受影响，开发量本来就小，总的销量少，业绩也就少，单个项目想上去，更不容易。”

但是，在北京、上海、广州这样的一线城市，想要把单个项目做上去，还是相对容易的。

据了解，上海的仁恒河滨城，今年上半年单盘销售42亿元，远超其他项目销售额。

张华纲认为，今年之所以加大对北京、上海等一线城市的关注，是因为过去一年的事实证明了这些城市的抗风险能力较强，即便市场不好，在对价格做出适当调整后，这些城市的销售多年来只要彼此一有空不会受到太大影响。

2007年拿下的南京所街项目，在去年的销售中，开盘均价超过周边楼盘 000元以上，但即便如此，“综合中高低三个层次的项目看，上海的利润大概比南京、杭州这样的二线城市高出5个点。差距还是有一点的。”赵汉忠说，“就华东而言，深耕上海，是我们的首要任务。不在上海、北京这样的城市储备足了，我们是没有底气的。”

显然，在市场形势、购买力、产品创新、项目收益率等多个指标的平衡下，短时间内，对一线城市的拿地偏向是不得已而为之的做法。

“要应对多变的形势，还是要在一线城市拿地，毕竟他们的抗跌性是最强的。”赵汉忠认为。

金地目前所进入的14个城市，虽然都是对城市的发展水平、经济规模、收入水平、人口基数、房地产发展水平综合考量和分析后确定的，但是在经过2008年的考验后，西安、沈阳等二线城市市场虽然平稳，但不论是对总销售额，还是净利润的贡献中，仍远逊于北京、上海、广州等一线城市。尤其是在市场交易冷淡的阶段，对购买力仍强的一线城市的依赖就更加强烈，对他们进行产品创新、深耕细作，才能对总体销售和利润提升有所改观。而这也是金地在今年把拿地策略集中转向一线城市的根本考虑。

金地总裁张华纲认为，一线大城市的人口基数大，收入水平高，发展相对平稳，经济总量大。过去几次宏观经济的调整，一线大城市普遍表现为最晚进入回落周期，同时最早进入复苏周期，因此这些城市的抗跌性强，风险较小；金地产品一直定位为中高端为主，主要的客户群体为中产阶级，在一线大城市，金地的目标客户群体庞大，这就使得金地拥有了在这些城市发展的坚实基础和有力支撑；从2009年上半年的实际销售情况可以看出，一线大城市的销售情况非常好。

据了解，上半年，金地在一线城市如在北京就参与了六七个项目的拍卖，获取了1个地块；上海参加了4个地块拍卖，获取2块土地。

在击败了万科、保利、招商、新鸿基、龙湖等11家开发商后，金地拿下了上海赵巷10号地块的开发权。此前，以总价5.6亿元的价格成功获取上海青浦徐泾镇 号地块，在北京也以15.62亿的价格竞得北京市大兴区黄村－新城北区16号地居住项目。

“当然，我们也看好那些经济总量大，发展前景良好的二、三线城市。在之前、现在还有今后的一段时间内，我们也会积极地在东莞、佛山、宁波、南京、沈阳、西安等这类二、三线城市积极拓展，寻找好的投资机会。”张华纲说。

但是取哪个？舍哪个？对金地来说，依然是个很难平衡的问题，毕竟公司的各方面资源是有限的。

事实上，单就华东市场而论，赵汉忠承认，南京、宁波，杭州都有潜力。“但是我们的资源必须要先保证先在上海这样收益大的一线城市拿项目。”

他说：“今年上海是集团拿地的重点，分配的拿地资金大概在58在职美甲师小N和小A的订单数还是零 5％－40％左右，这是动态的，如果其他地方市场不行，很有可能增加上海等一线城市的投资。”

显然，在特殊多变的市场形势下，二线城市显然也面临着一旦销售下滑，即将被缩减投资份额的命运。

“马上，我们又要在上海获取两幅地块，目前正在抓紧筹备中。”赵汉忠说。

据了解，金地今年拿地额度是100个亿，上半年已经投资约55个亿，拿地的方式主要是招拍挂。