三星级小产权房.DG

由于历史原因，深圳成为全国小产权房最集中的城市之一。虽然深圳的小产权房私下交易一直存在，但是由于缺乏变现渠道，使小产权房极少受到投资机构的关注。随着深圳的不断发展，一些原本地处偏僻的小产权房位置变得更优越，小产权房的潜在价值开始引发一些投资人的兴趣。经过一番考察，黄立冲成立了协纵国际，一家专门挖掘农民房价值的机构。协纵国际将有改造价值的农民房包租之后装修升级，再加以酒店式管理，变为“协纵青年汇”白领公寓。“我们对农民房进行三星级改造，三星级的农民房已经足够为青年白领提供舒适的居住环境。”

从表面上看，协纵青年汇的盈利模式不难理解。协纵青年汇的一间 0多平米的公寓目前租价为每月1500元，而没有家俬家电的清水农民房，类似的房间月租金只有800元左右。通过整体包租农民房拉低成本，经过装修改造之后再提高租价，一降一升之间便能获取可观利润。中国证券报在位于深圳龙华的一处协纵青年汇看到，一座十多层的建筑被改建成100多套青年公寓，每间公寓都配备了空调、热水器、电视机等基本电器，每间公寓均有独立卫生间，没有独立厨房，但每层楼都设有一间公共厨房。“我们的目标客户是月收入在6000元至10000元之间的青年白领，住在这样的农民房并不会让这些年轻人觉得没面子。”

在深圳很早有人从事将整栋农民房包租之后进行转租的营生，但是将原本处于中低端市场的农民房包装成为白领公寓还没有先例。“这种装修升级的改造并不适合散兵游勇式的简单包租，看似简单的装修升级需要消耗巨大的前期成本，将原本设计简单的农民房进行酒店式管理也有着较大的难度。”黄立冲说。

不能忽视的是，协纵青年汇的最大风险在于小产权房的法律性质。虽然黄立冲通过与业主签订租约，而不是直接持有的方式规避了风险，但是一旦与业主发生纠纷，很多问题难以得到像普通商品房一样的清晰法律界定。为此，黄立冲成立了专门的律师团队，按照企业收购兼并的模式在寻找合适的改造标的。“在获取每一处物业之前，都要对建筑的权利关系进行严谨的调研。”这些前期调研为协纵青年汇增添了可观的额外成本，事实上协纵国际整体实现盈利的时间并不长。虽然近期推出的项目实现了盈利，但是前期的利润还是主要来自近年来刚刚兴起的房地产私募基金业务。

在小产权房变身三星级白领公寓的背后，是政府对于小产权房的尴尬态度。深圳小产权房问题由来已久，这些村集体土地之上的建筑目前依然难以得到合法身份，但从根本上取缔小产权房还有着诸多现实障碍。随着近年房地产市场的飞速发展，小产权房的市场价值不断受到关注，而小产权房的价格也始终保持着比商品房更快的增速。按照这一趋势发展，在市场经济发达的深圳，必将会诞生出更多的小产权房价值实现方式，而原本就处于灰 域的产权性质，只会变得越来越模糊。

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