厦门停水停电能否遏制房中房

“房中房”顽疾已经困扰我市多年，近些年愈演愈烈。本报去年曾推出《房改房、套中套系列报道》，引起市民较大反响。

不久前，市人大常委会五审通过的《厦门市物业管理若干规定》中，增加了对此类房屋“停水停电”的条款。新法规将从明年6月1日起施行，它真能掐断“房中房”的命脉吗？

【突出现象】

一套房生22“仔”

安全治安隐患大

江头天湖广场一套200平方米的挑高房，最多被分割成22个小单间出租，此举破了“厦门记录”。而整个小区，约有一半住户这样违规改造。

在莲坂新景世纪城，156平方米的挑高套房，分割成两层，每一层再用隔板分成6间独立房间。分割后的12个房间，以每间900元/月的价格出租，月租金超过一万元。

这种违章改造，严重影响了邻居的居住环境。建设部门说，业主擅自改变结构、增设墙体、拆除承重墙等行为，势必改变建筑物的整体荷载和受力体系，影响建筑物的使用寿命，甚至提前形成危房。小区的电梯、绿化等配套设施，在一套改多套面前，无法适应过大的人口密度，一旦发生火灾、地震等，住户的逃生都成问题。

公安部门表示，房中房泛滥还容易带来治安隐患。租户的流动性大，给小区带来了不安定因素。

【执法难点】

一个案件办一年多

“黄花菜都凉了”

长期以来，“一套改多套”是执法部门管理的难点。依据现有的《厦门市住宅区物业管理条例》，处罚1000元以上，必须进入行政处罚一般程序，不能采用简易程序，从立案到处罚，时间跨度较长。

以凤凰西里的一个案件为例，业主不肯配合，调查难、取证难，执法人员立案后，要花大量时间找旁证、勘验。还要张贴《告知书》60日，登报《责令改正违法行为决定书》60日，才算把执法文书有效送达到业主手里。之后，业主还可以在60日之内申请行政复议、或 个月内向法院提起行政诉讼。之后，才能申请法院强制执行。法院受理案件也要一定时间。一个案件办理下来，往往要花一年多。

这期间，改建照常进行，等到执行强拆时，改建者已经收回违法成本，甚至获益，“黄花菜都凉了”。

【新政解“套”】

停水停电是“绝招”

须按步骤履行程序

新的《厦门市物业管理若干规定》规定，对“房中建房”可实施停水停电，天湖广场业主陈先生说，这一招可以说是“绝招”。没有水电，违法装修无法进行，邻居也不可能借水借电。如果私自接水管和电线，则属于偷水偷电，供水供电企业可以与城管执法部门甚至警方联合打击。

不过，“停水停电按步骤履行程序很重要。”市人大法制委副主任郭晓芳说，否则，一旦违反法律法规，执行单位将成被告；而执行程序不到位，效果不好，违规止不住。

市人大法制委有关人士认为，停水停电必须分三个层次执行：一、签订契约，让宁夏业主或使用人在装修时遵守约定；二、当业主或使用人违约时，物业服务企业可以按照约定，报告有关行政执法部门，行政执法部分经过调查核实，对正在实施违法行为的，采取强制措施，书面通知供水供电单位配合执法，暂停供水供电，制止违法行为的进行；三、当业主或使用人停止违法行为后，行政执法部门应当及时通知供水供电单位恢复供水供电。

【执法要点】

装修协议签在前

业主违约受处罚

不过，按照目前国家相关条例，住户未欠费，水、电、气是不能停止供应的，除非有特殊客观原因，比如管线中断、建设维护等。因此，要确保违法装修时能够停水停电，业主与物业的装修协议必须签在前。

我市法律界人士认为，业主与物业约定的装修协议属于合同约束范畴，在不违反国家法律的条件下，履行时优先于更大范畴的有关条例规章。因此，物业要非常重视跟业主签装修协议，尤其是业主签字确认。

了解到，业主与物业的纠纷中，有一类就涉及物业停水停电问题。例如物业发现某位业主擅自改动房屋建筑主体和承重结构，且不听劝阻，物业就停水停电，虽然制止效果明显，但是物业紧接着就被业主告上法院，而且往往输掉官司，原因就是物业没有权力直接停水停电。加油加气的五花八门

【法规展望】

实施细则必须明确

改建泛滥才能根治

郭晓芳说，新的《厦门市物业管理若干规定》的“停水停电”条款还比较原则性，在如何认定违法装修、入户检查以及协同处理方面，规定并没有进一步列明，还有待政府在制定具体实施细则时予以考虑。“只有加以细化，在实际中才具有可操作性，对改建的泛滥才能起到真正的制约作用。”

市城管行政执法局相关负责人表示，只有一个条款还远远不够。比如规定指出，城管部门应当对违规行为调查核实。而调查核实又会遇到城管执法人员“入户难、调查难”的老问题。另外，什么样的调查才算核实，需不需要照片、人证等，都是执行时必须考虑的。

一位研读过新规定的法学专家认为，细化条文，既可以增加执法的透明度，也不至于让违规者钻空子。

新规定施行以后，业主也会想出各种办法抗拒执法，因此面临各种可能发生的新情况，规定需要不断发展完善，既不侵犯业主的权利，又遏制住猖獗的“下仔房”。

【链接】

新法规

《厦门市物业管理若干规定》第29条：房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认。

业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。

物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在24小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，应当调查核实，对正在实施违法行为的，书面通知供水、供电单位。

供水、供电单位应当配合城市管理行政执法部门，暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，城市管理行政执法部门应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。