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明年开始，资金将成为大宗地产交易的主要买家

“保险资金进入房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前，虽然险资入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。” DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建说。

2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》。根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。据估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

商业地产价值有望提升

从市场价格来看，商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，尤其是二三线城市。以武汉为例，目前市场上的写字楼项目大多处于小业主分散持有的现状，物业品质难有提升，使租金上升潜力受阻。根据DTZ戴德梁行研究显示，2010年第二季度上海甲级写字楼租金为204元/平方米/月，南京为9 .6元/平方米/月，杭州为114元/平方米/月，而武汉仅为59.4元/平方米/月。而事实上，有相当一部分进军中部地区的大型企业，有能力承受更高的租金水平，但同时对物业品质也有着更高的要求。 “一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。但长远来看，二三线城市的商业地产市场空间会更大。”曹建表示。

根据DTZ戴德梁行研究分析，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格。但商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。他指出：“保险资金是长期持有一个项目，不存在短期炒卖。相对来说，住宅市场更加大众化，更多受供需和政策影响，因此商业地产市场波动不会像住宅市场那么大。”

开发商融资渠道拓宽 商业地产开发商最先获益

一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营，通常需要长达 -5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链的压力，部分开发商不得不选择分拆出售，而导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。

曹建表示：“保险资金的进入，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。”除此之外，保险资金还可能采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。

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