中国的房地产市场是一个政策型市场地漏

过去的“刚需”正在被挤出楼市 未来的“刚需”将重新定义

中国的房地产市场是一个政策型市场，调控的影响力超过任何的经济规律。就犹如当下的楼市，过去所谓的“刚需购房者”正在被逐步的排挤出楼市当中，未来的“刚需购房者”将会是与现在截然不同的人群最近福特亚太区域总裁萧达伟向媒体表示，就如同我说过的，到2020年，商品住宅市场将与大部分人没什么关系。

由于房地产的特殊性，每个城市的情况都不尽相同，但是今天要说的问题在许多城市都在产生着，本人就以比较熟悉的沈阳楼市为例说明了。

沈阳历年商品住宅供应量

过去的沈阳商品住宅市场可谓供销两旺，尤其是2010年至2014年这段时间，商品住宅供应面积延续在1500万平以上。2015年以后虽然供应量逐年下落，但是随着“去库存”的努力伦纳德转身过后就是一个抛投得分。 从抢断到运球推进，楼市销售情况非常良好。

2010至2018这9年（2018年数据截止到第41周结束，下同），沈阳总计供应商品住宅1.37亿平米146.14万套，目前市面上商品住宅库存量约19万套2000万平，也就是说过去9年里沈阳卖出去近130万套住宅。要知道沈阳9个市辖区（不含辽中区）总户数也仅有户（沈阳统计局2016年底数据）。

所以在2014年之前，在沈阳想买套房并不是多难的事，普通工薪阶层也能在2环附近找到不错的商品房房源。那个时候是“刚需购房者”还比较幸福的年代。

然后从2015年开始，每一年的商品住宅入市量逐年下降，但是入市房源的面积开始愈来愈大。从上图中我们可以看到，前些年入市住宅的平均面积在平之间，这是大多数沈阳人喜欢的南北通透两室标户的最佳面积段。从2015年平均单套面积低于90平以后，户型面积开始逐年放大，89平、91平、98平，2018年则突破100平。

不但仅是入市住宅的面积扩大了，沈阳房价也在缓慢但稳定的爬升着。根据国家统计局发布数据，沈阳商品住宅房价上一次环比下落还是在2016年的2月。如果将2016年1月房价定为基准点100，至2018年8月沈阳房价连续30个月上涨！

沈阳房价走势图

上图就是以2016年1月的沈阳房价为基准，根据国家统计局每个月发布的商品住宅价格指数绘制的沈阳房价走势。2016年沈阳房价涨了5%，2017年则陡然加速。到2018年8月，沈阳房价相比2016年1月已上涨了24.45%！一方面是入市房源面积扩大，另一方面是房价在爬升，两项结合以后的总房款更是涨得利害。

2018年沈阳入市商品住宅平均面积和总价

2016年总房款70万可以买到不错的多层房源，到现在恐怕只能选择高层了，恐怕位置还不是那么理想。不过太过久远的数据。2018年一季度楼市新增商品住宅还是以小户型为主，平均总价在万元/套。但很快平均单套面积就超过100平面/套了，平均单套总价也随之突破100万元/套，到6月份达到最高点接近130万元/套！虽然后续几月有所回落，但始终保持在百万以上，10月上半月新增入市住宅平均总价再次攀升到120万元/套的高价。

这类变化其实是市场的正常反应。随着房价的坚挺，大量的投机性资金涌入楼市，带动房价、地价的不断上升。地价高了又倒逼房价上涨。而在沈阳这样收入较低的大城市里，高地价做目前公认的刚需产品肯定是要赔钱的。

追求利润的房企便开始的做“产品升级”。过去的1年，沈阳三环内出现的别墅项目是过去几年的总和。除了联排，叠拼、全跃多层、墅景洋房、智能家居，或炒产品，或者炒概念，最不济签约个“**物业”，都成为房企为了提高项目“品质”而想的招。

根据某媒体基于31883份样本数据统计出的沈阳薪资水平，约有39%的人月工资在3000元以下，20.5%在元，也即沈阳有60%的人月收入不足4500元，终究统计出来的平均收入水平是3887元/月。

这样的收入想匹配目前百万/套的房价可谓是“压力山大”，最后能做出什么样的选择？或者说愿意用30年的时间来换取1套房么？如果不愿意，那就可以和商品房市场说拜拜了，过去的“刚需”就这样逐渐被楼市挤出市场，未来的“刚需”必将被重新定义，首先就是要能买得起。恐怕再过2年，商品房和大部分购房者都不会产生什么联系了。

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