张玉良详解绿地速度年百亿美元海外投美食

当普通人为绿地海外投资的规模震惊，专业人士则折服于绿地的速度。今年以来绿地集团已敲定6笔海外地产投资，跨越四大洲，总规模近百亿。速度意味着机遇，也意味着风险，绿地凭什么？ 10月 0日中午，绿地集团董事长张玉良将前来登门拜访的高盛集团总裁盖瑞·科恩（gary cohn）送走之后没多久，就坐下来接受21世纪经济报道的独家专访。 而几天之前，的全球董事长也刚刚来拜访他。 “这在以前没法想像。”张玉良极为感慨这种突如其来的变化，“现在绿地在全球的知名度一下子上去了。” 其实，这完全拜他自己所赐——201 年绿地不断刷新中国房地产企业海外投资的各种记录。 10月11日，绿地公司宣布已经与美国房地产公司森林城（Forest City）旗下子公司Forest City Ratner Companies签署谅解备忘录，双方成立合资公司，并收购后者拥有的布鲁克林（，）广场地产项目，总投资预计将超过50亿美元。合资公司中绿地集团将持有70％股权，按此比例计算，绿地未来将在此项目上投资 5亿美元。 这是纽约20年来最大规模的房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。至此，绿地集团在海外市场上已成功进驻四大洲六个国家九座城市。 当普通人为绿地海外投资的规模震惊的同时，房地产领域的业内人士更为关注的是绿地“疯狂”的海外投资速度，绿地集团今年以来竟然敲定6笔海外地产投资，跨越四大洲，投资总规模已将近百亿美元。 50亿美元地产项目决策仅用7天 张玉良在投资决策上的速度更为惊人，他对21世纪经济报道说，他只用了一周时间，就完成了布鲁克林大西洋广场这笔50亿美元合资项目的最终决策。 张玉良说，绿地考察一个地产项目不会超过三个月，三个月还谈不拢就立马放弃。 此前五六个月中，绿地已经在纽约谈了很多地产投资项目。今年7月份，张玉良前往美国考察了纽约、旧金山、洛杉矶的一些房地产项目，当时并没有考察布鲁克林大西洋广场地产项目。 这个项目信息是张玉良回国之后绿地才获得的，绿地一位高管立刻前往纽约考察，发现这个项目情况比此前的都要好。而森林城也随后派出一支4人的团队前往上海与绿地进行第一轮谈判，之后绿地就迅速派人前往美国进行尽职调查，反馈回来的评价都很好。 到了1云南模式较为成功。区域合作如何顺利落实到MBR项目是碧水源能否持续高速成长的关键。业务横向拓展、膜产业链上下游进一步延伸值得期待。2010年以来0月份，张玉良前往美国花了5天时间进行现场考察和谈判，再过了2天就与对方签约了。 绿地集团作为一家国企能够有如此高效的决策速度，也是因为董事会对张玉良进行了充分的预先授权——在前期完成对项目的调查之后，公司董事会已经根据相关开会讨论了该项目，达成的结论是：只要项目情况不发生大的变动，就授权张玉良“当场拍板”的权力。 惊人的“绿地速度” 到了11月份，绿地的海外投资步伐仍在加速。据张玉良向21世纪经济报道透露，绿地7月份拿下的洛杉矶地产项目只需再等1个月就能完成所有审批手续，而对于刚刚宣布不到 周的纽约地产项目，上海方面的相关审批程序已经完成，已经递交到北京进行下一轮审批，他预计这两个美国大项目在明年年初就能动工。 11月份，绿地的澳洲悉尼地产项目也会开工，并开始进行第一轮预售。 悉尼绿地中心的展示中心于201 年11月2日正式对外开放，市场反响热烈，首个周末就迎来了150多组客户到访。现计划12月初开盘，推盘套数250套，套均总价约100万，总货值约2.5亿澳元。 而绿地韩国济州岛地产项目一期目前已完成销售％，销售额达1200亿-1280亿元韩币，约合.5亿元。 除了公开宣布的地产项目，绿地还有更多的投资项目正在悄然推进，以伦敦为例，张玉良说今年绿地已经谈过 个项目，其中一个项目都已经签订合约，可惜卖方反悔违约，支付违约金之后加价20％另外出售。 201 年绿地高频率、大规模的海外地产投资已经令业内震惊，但张玉良却说今年只是绿地进行海外投资的探索期，明后年才会步入成熟期，每年海外地产销售规模能达到百亿元，他希望利用这两年时间提高绿地全球范围内的经营和营销能力。 张玉良说，绿地将在2014年上半年启动第二波大规模海外地产投资，他相信两年之后，会有更多的中国地产大公司以更大的规模进军全球市场。 绿地迅猛的投资风格，引发外界发出的最主要担忧是，会不会步日本1980年代后尘出现巨亏？ 张玉良最近已经习惯于向各国回答这道“必答题”，他解释说，有三个理由让他相信绿地不会重蹈日本覆辙。首先，1980年代全球经济处于顶峰，资源价格见顶，而目前金融危机过后，全球大部分地区资产价格仍处于低位。第二，日本人口有限，国内市场狭小，国内外市场资源无法打通。而中国人口众多市场广阔，况且目前前往海外、留学的中国人越来越多，这就为中国房地产公司出海提供了支持——中国人海外置业自然会首选中国公司。第三，1980年代之后，日本国内经济出现大幅下滑，这直接拖累了日本的海外投资，只能被迫甩卖资产回笼资金。 誓当地产开发商 不做财务投资者 与最近SOHO、复星直接美国买楼不同，绿地海外地产的一大原则是要做开发商，不做单纯的财务投资者。 张玉良说，绿地在韩国和澳洲地产项目上获得的成功，证实了他对市场的判断，绿地有能力对海外地产项目进行全球全流程掌控。而这两个项目，也帮助绿地锻炼了全球化团队。 张玉良说，当前欧美经济加速复苏，而中国经济增速却在放缓，二者之间存在“剪刀差”，所以绿地认识到目前正是中国房地产企业进行海外投资的窗口期。因为首先房地产与经济增长周期紧密相连，而目前欧美经济尚处低谷，投资正当其时。第二，绿地关注一些高聚集度的城市，人口增长自然会带动市场。第三，绿地海外投资将聚焦于华人聚集区，只要当地不出现大规模的排华政策，就不会出大问题。 为了确定投资风险，绿地还专门派人前往全球各地调研市场，张玉良说他自己都亲自去做过一线调查，结论是海外市场房地产的利润空间非常大，盈利状况一点也不比国内差。况且海外利率低，非常容易进行房地产项目融资。 综合考虑这些因素之后，绿地就下定决心抓住窗口期快速进行国际化。 张玉良说，目前绿地的国际化进程正处于最为关键的进入期，就好比一场抢滩登陆战，第一步胜利之后，后续的战役就不会那么艰难，对企业品牌传播、盈利状况都有正面促进，企业下一步进行战略调整的空间也更大。 绿地已经明确了海外投资战略期，首先明确界定，要把企业做大做强，就必须要进行全球化经营。其次，绿地确定了国际化运营的方向——投资于华人聚居区，用国际资源来做国内市场的延伸。张玉良说，做中国人的生意，绿地比外国公司更有优势。 为了快速实现国际化，绿地起初也曾想过通过收购房地产公司一步到位，今年上半年就曾与欧洲的一家大型房地产公司进行过谈判，对方100多员工管理着几十个地产项目。但最终双方因为公司文化差距太大没能达成交易。 张玉良得出的结论是，“要快速落地，就一个人先走”。 海外房地产领域专业化服务公司非常齐全，从市场定位、销售、法务、财会、融资到施工、物业管理一应俱全，这也增加了绿地独立进行海房地产开发的信心。 为了快速国际化，绿地也在花费心思打造海外团队。一方面正在招揽更多外部的国际人才，另一方面优先培养国内公司中具有国际化工作经验的人才。

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