一季末房地产信托存量首降了

从2008年到2010年的爆发式增长，再到窗口指导，房地产市场的发展轨迹一直以来都备受关注。近日又有消息传出，房地产信托发行监管政策可能会稍微“松绑”。

诺亚财富在昨日举办的下半年策略报告会上指出，银监会对房地产信托的调控（控制新增、消化存量）在2012年一季度终见成效。今年一季度末，房地产信托存量规模首次出现下降。

信托行业协会的统计数据显示，今年一季度房地产信托余额为6865.7亿元，较2011年第四季度下降了16.61亿元，这是从2010年一季度以来，房地产信托存量首次出现下降。

房地产信托占比下降

诺亚财富分析认为，一方面2012年的房地产调控是在坚持“限购”红线之下的分步骤试探性放松，房地产信托未来不太可能受到更严厉限制；另一方面，在刚性需求的支撑下，开发商主动以价换量，房地产信托的还款来源得到保障。

诺亚财富CRO连凯表示，诺亚财富从固定收益投资的角度，会给投资者配置房地产信托。在挑选产品的时候，会挑选能够穿越房地产周期的地产公司，同时也会挑选风险控制较为严格的信托公司，最大限度地规避风险。

如果按照2011年3D电影的平均放映场次 在房地产存量下降的同时，其占比也在下降，今年一季度房地产信托占比为13.46%，较去年第四季度下降了1.37个百分点。在新增的信托资金投向方面，可以看到的是，房地产信托的占比已经下降到了10%以下。

房地产信托发行占比的减少，直接导致了信托产品平均收益率的下降。今年1~5月，集合信托产品平均收益率呈现下降趋势，结束了之前长期的上升趋势，诺亚财富报告认为，主要原因是房地产信托的减少。

此外，报告显示，贷款信托在全部信托中的占比从2010年初的超过60%一路降至2012年一季度的37%。诺亚财富分析认为，主要是因为采用贷款方式的房地产信托减少，使得信托资金运用方式整体上出现较大变化。

“未来，房地产贷款信托将主要用于解决开发商的短期流动需求，而持有物业型房地产信托和房地产基金将是未来房地产金融的主力军。”上述报告称。

信托去银信合作化

与房地产信托同样受到关注的还有银信合作类产品的发行情况，对此，诺亚财富认为，2010年8月银监会限制银信合作以来，信托去银信合作化效果明显。报告数据显示，目前银信合作占比已经由2010年接近70%下降到目前的33%。

诺亚财富相关研究员称，银信合作在单一信托中的占比一直较高，但是随着监管限制，这种占比也在急速下滑。但是，在银信合作下降的过程中，单一信托总的占比，并未出现大幅下降趋势。根据报告数据，今年一季度末仍保持在70%的高位。

对此，诺亚财富表示，去银信合作化的过程中，非银行机构和超高净值客户个人成功替代了银行的资金。