楼市已十分凶险但当下的楼市调控已进退维地漏

楼市已十分凶险 但当下的楼市调控已进退维谷！

典型案例：2018年年初，三线城市芜湖土储中心向外公布了今年的土地供应计划，数字十分的可观：市区经营性用地计划数为50块计7500亩，其中17宗计2683亩为热门地块。

不过计划终归是计划。半年过去了，迄今芜湖一共发布了7宗地块的公告，触及土地面积为814.7亩，其中还有两宗地块因故中止出让，其中一块是居住用地。乐观的将下周出让的1807地块算进去，上半年芜湖实际的成功出让面积仅为660.66亩。

无论是按年初的计划算，还是按5月份土地会议宣布的上半年公告1500亩算，这个城市的土地出让计划基本上已泡汤。尽管存在诸多的客观因素，比如大小官山地块由于计划问题延期出让，3山区的1806地块，由于存在着的坟地也被迫中断出让。

但所有的客观因素不过是主观因素的结果。造成目前为难氛围的主观因素在于，调控主导权过度给了地方政府，让掌握房地产命脉的地方获得更大的主动权和裁量权。即下文的事权。而当下的体制又没有恰当地赋予地方与事权相匹配的财权，由此，我们就可以找到调控进退维谷的症结。

具有一般经济学常识的人都知道，调解价格的方式要从供需入手。让一种商品的价格下降，在抑制需求的同时，增加供给。这个在政府平抑猪肉价格上屡试不爽。但为何到了房价上就不灵了呢？

其实各地方在发布调控政策的发文上，也基本按供需逻辑做的。扩大土地供应在每个城市的调控政策上都能找到。但就如一开始提到的三线城市芜湖目前的窘境一样，很多城市基本都做不到敞开供应用地。

症结在当下的分税制：事权下移，财权上移。

在目前的分税制下，地方只有通过预算外的收入来平衡财政收支，让地方的事权与财权相匹配，使本级政府能正常运转。各位仔细想想，芜湖从去年开始出让的一些地块中附加的某些条件，是否是政府让开发商干了本来属于政府做的事呢？比如1701地块上的学校，原本不在出让条件中，后来临时附加给了开发商，由开发商朝建九年一贯制学校。到后来的竞10元/平的义务教育资金。莫不如是。

这些收入还只是小头部分，大头还在土地出让的收入。这些年人人都能耳熟能详的土地财政，实际的本源就在于分税制下的地方事权与财权的失衡。如何能保证地方在土地上获得更高的资金呢？

出让土地使用权取得巨大的收益，是目前被允许而通行的做法。要想取得更高的土地出让金，则必须要保证楼市欣欣向荣。各位随便找个城市的楼市调控文本研读一下。限价导致的摇号，限售限制资金出逃，人才新政落户等等，有哪一招是让房价立马下跌的呢？

房价不涨或房价下跌是地方不愿看到的，因为它意味着楼市的萧条。房地产是一个牵一发而动全身的产业，楼市不景气会给地方带来无尽的烦恼，基建就搞不了，旧城改造不了。想想这些年芜湖城市面貌的变化发展，尤其是近一两年里城建的大规模上马，你有没有想过钱哪来的？

诚然，客观的说地方政府的做法情有可原，不能让马儿跑又让马儿不吃草。但当下的楼市行情已脱离常态，如果在放任下去就会出问题的。近年来所谓的房地产税以至物价上升。，楼市调控长效机制等等，越发的迫不及待了。加快房地产税落地虽然在业内被揶揄，但却是箭在弦上的事。

在楼市长效机制没有完全的建立起来之时全市各院未检部门除了利用多种方式开展未成年人犯罪预防和法治宣传教育工作，当下的楼市政策将遭遇越来越大的挑战，随着风险的逐步提高，未来的调控愈来愈严也是不得不继续深入的趋势。

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