出租屋管理进行时了

核心提示:在合同履行中，双方发生矛盾。2012年 月21日，承租人黄某到福田区莲花街道房屋租赁管理所举报，称业主邓某出租房屋未办理房屋租赁合同登记手续。

编者按：

作为一座移民城市，深圳市流动人口和出租屋数量巨大，如何规范房屋租赁市场、服务和管理好流动人口，深圳市委市政府注重顶层设计，用立法等方式作出了制度性安排。200 年，深圳市政府成立深圳市出租屋综合管理办公室，加挂深圳市房屋租赁管理办公室的牌子。这些年来，为了强化业主，提升租住人员法律意识，促进社会稳定和谐，房屋租赁执法人员付出了大量心血，逐渐扭转了业主出租房屋不纳管、不交税费的局面，初步形成了租房要交税费、要申报流动人口信息的意识。现将该部门执法人员的执法案例与读者分享。

案例一：当事双方反目引出租赁举报案

业主邓某与黄某于2010年4月19日签订一份房屋租赁合同，将莲花街道某大厦2栋5F出租给黄某，双方约定每月租金 000元，租期为2010年4月19日至2012年4月18日。他们的合同未提及办理房屋租赁合同登记及缴纳房屋租赁税费事宜。在合同履行中，双方发生矛盾。2012年 月21日，承租人黄某到福田区莲花街道房屋租赁管理所举报，称业主邓某出租房屋未办理房屋租赁合同登记手续。

接到投诉举报后，福田区莲花街道房屋租赁管理所执法人员立即进行调查。当事人邓某拒不配合，执法人员多次做邓某的思想工作。在充分收集证据的基础上，福田区房屋租赁管理局依据《中华人民共和国行政处罚法》和《深圳经济特区房屋租赁条例》等法律法规，对业主违法租赁行为进行了行政处罚。业主邓某于6月5日交纳了罚款。

从该案件看，租赁双方当事人知道租住房屋要到相关部门办理合同登记手续。他们之所以不办理，是抱着侥幸心理，为了逃避缴纳房屋租赁税和管理费。他们往往在受到处罚才后悔自己因逃避不多的税费而额外付出数倍的罚款，希望出租人能够知法、守法，依法纳税，做良好市民。

案例二：严处违规租赁二房东

二房东郭某、张某夫妻于2011年2月承包沙田北路X号出租屋。自承包以来，郭某夫妻二人一直没有为一楼商业门店办理房屋租赁合同备案手续。对此，坑梓街道房屋租赁管理所执法人员多次登门劝其办理房屋租赁合同备案手续，但是每次，当事人的态度都极其恶劣。

2012年5月9日，坪山新区房屋租赁管理办公室组织执法人员联合坪山公安分局，对坑梓街道沙田北路X号出租屋二房东郭某、张某夫妻的违规租赁行为开展联合执法行动。经调查，郭某与汪某签订房屋租赁合同，将坑梓街道沙田北路X号101房屋出租给汪某使用，双方约定每月租金为2000元，合同租期为2011年6月8日至201 年6月9日；郭某与李某达成协议，将沙田北路X号102房出租给李某使用，双方约定每月租金为600元。实际租期均履行至2012年5月8日。

本案中要注意两个问题：

第一，本案的违法主体是二房东，而非业主或者业主的代管人。在查办案件的时候，一定要注意 二房东 所代表的意义。尽管 二房东 一词经常出现在出租屋行政管理过程中，但对群众来说， 二房东 既包括业主的代管人，也包括第一承租人。实际上， 二房东 与业主的代管人是两个不同的概念，与业主的关系是不同的。准确地说，业主与 二房东 是合同关系，而与代管人是委托关系。

第二， 二房东 签订的房屋租赁合同同样需要到主管部门办理登记（备案）手续。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十五、四十七条的规定，经出租人同意，承租人可将租赁房屋的部分或者全部转租第三人，并进行登记或者备案。此案的 二房东 的行为是转租行为，所以，其房屋租赁合同要办理登记（备案）手续。

郭某的行为违反了《深圳经济特区房屋租赁条例》第六条规定，房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第五十三条，坪山新区房屋租赁管理办公室给予该业主处以实际租期内租金总额25000元的20%的罚款，计人民币5000元。

附注：

《深圳经济特区房屋租赁条例》（摘）

她愿意判其遵守社区服务令 第五条 房屋租赁实行租赁合同登记制度。

第六条 房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。

第四十五条 经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部或者全部转租第三人。未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。

第四十七条 转租人与受转租人应按本条例规定订立租赁合同，并进行登记或者备案。

第五十三条 租赁当事人违反本条例第六条、第四十七条规定，出租房屋没有登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款，并追缴房屋租赁管理费和滞纳金；对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额百分之十的罚款。

当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的，以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。