开发商看多商业地产有望价值回归美食

中国房地产一个显著特点就是商住倒挂。刚刚新一轮调控，或许将会改变这一现象。

DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆对说：“购买商铺本身就是首付5成，现在新政对地产影响小多了。住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的地产引发机构投资者和开发商的关注，未来升值潜力值得期待。”

资金流入商业地产

商住倒挂在上海已经有多年历史。健康的房地产市场，相近地段商业地产项目售价应该比住宅项目高出 0％左右。其原因正如望源集团董事长季宝红所说：“现在商住倒挂，是‘商住’转让税费制度设计缺陷所致。目前住宅转让的税赋相对较低，只有6％~10％;而转让商用住房的税赋则过高，投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5％，意味着投资获利的一半都缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，还涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、税和个人所得税等。”

4月新政之后，住宅市场成交量呈现大幅回落，商业地产则乘此机会走出了独立，成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，在通胀预期影响下，更多投资者将投资眼光转向商业地产。房地产调控新政则让商业地产价值时间对于他们来说是宝贵的得以回归。根据DTZ戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为每天每平方米5~7元，虽然有所回升，但尚未恢复到2008年金融危机爆发前的租金水平。陆逢兆表示：“政府的楼市调控政策无意打压商业地产，因为商业地产租金尚处低位。”

事实上，苏南投资客近期明显加大了在上海投资商铺、写字楼的力度。和住宅不一样的是，商业地产投资更为专业，需要专家指导投资。原本做房地产投资的盛先生开始瞄准商业地产投资。盛先生告诉：“现在投资客越来越倾向投资商铺，一是现在住宅投资成本很高，和商业地产差不多，二是因为商业地产投机性本身并不强，市场也相对健康。如果按照当前住宅价格为基准，商业地产多为双下岗职工、低保户等困难群体。而蚌埠市新建房屋最小面积则不得小于４５平方米价格至少有 0％的低估。”

上海有限公司首席财务官陈汝侠也判断，很多资金在进入商业地产领域。他说：“当前，民间资本太多，但是投资渠道有限。很多资金从住宅市场出来，我们认为会流入商业地产。”