从内地房企海外融资受国际资本热捧说开去美食

11月1日，总部设在北京的知名地产公司SOHO中国发布公告称，已成功在海外发行两笔总额为10亿的优先票据，其中6亿美元于2017年到期，年息为5.75%；4亿美元于2022年到期，年息7.125%。据悉，SOHO中国发行的这两笔优先票据，由、摩根士丹利、、Barclays和高盛等国际财团投资机构参与发行和认购。该项10亿美元的融资活动总共得到82.5亿美元的资金捧场。

受此消息刺激，1日当天A股市场的房地产股全线大涨，多达12只地产股涨停收市，房地产板块则以 .76%的涨幅高居板块涨幅榜首。2日SOHO中国在香港的股价大幅上涨，相对前一天收盘价最高上涨4%。

这是进入11月以来第一家中国内地房地产企业进军国际资本市场成功融资。事实上，在美联储实施第三轮定量宽松货币政策（QE ）以来，已有多家内地房企成功在境外市场融资。如1 强村富民我带头 工作法入选 党的群众路线工作法100例 优秀范例;在社区开展 共建和谐我先行 活动0月中旬以来，已有融创中国、华南城、龙湖地产、禹洲地产、方兴地产等多家内地房地产企业在海外发债融资，加上SOHO中国，最近内地房地产企业通过发债在海外融资总额已达26.75亿美元。

一时间，内地房企到海外融资受到国际资本热捧，成为刺激人们眼球的市场“亮点”。

这种现象的出现不是偶然的。国家实施从严房地产调控政策一年多时间以来，国内商业银行和机构对房地产开发企业的融资已大幅度减少，有一些开发商一度面临严峻的资金困难，因此迫使一些国内房企转道境外资本市场发债融资，以解资金饥渴或改善资产负债状况。

而在美联储今年9月实施QE 以来，国际资本市场上流动性又像潮水般涌进亚洲等新兴市场。如在香港，因为美元多次触及7.7500港元的强方兑换保证水平，为捍卫港元盯住美元的联系制度，香港金管局自10月19日以来半个月内（至11月2日），已10次入市干预，变相向市场注入总额达约 22亿港元的流动性。这也使得香港银行体系总结余攀升至约1808亿港元。从另一方面看，目前时段香港及国际资本市场流动性充溢的环境，为中国内地房企到香港及国际资本市场融资提供了难得的“时间窗口”。

SOHO中国本次优先票据的成功发行，对此可以佐证。这是高收益级别的中资房地产美元债第一次能以低于6%的票息发行成功。据了解，SOHO中国对5年期优先票据年息的心理价位为6.75%，但由于得到60亿美元资金的踊跃认购，最后票息得以定在6%以下。另外，发行规模为4亿美元的10年期优先票据得到约22.5亿美元资金认购，年息7.125%也远远低于同期限美元债票息水平。

对于本次优先票据的成功发行，SOHO中国总裁表示：“QE 让债务市场疯狂法国同性结婚夫妻占结婚总人数的4%，我们离通胀还有多远？我依然看好房地产投资，最终当通货膨胀来到时，钱贬值，就升值。”SOHO中国董事长也坚定了选择持有房产的决定：“在现金和房产的选择中，选择持有房产的决策是正确的。”在今年披露半年业绩报告后，SOHO中国已决定从开发销售商业地产模式向开发持有商业物业模式的战略转型，发行票据融资是为了改善其资产负债状况，缓解未来可能面临的资金紧张状况。

在票据成功发行后，潘石屹兴奋地表示：“刚刚公司成功发行了10亿美元的债，最长达到十年。这是国际资本市场传递给我们强烈的信号。”潘石屹认为美国QE 让钱多了，加上资本市场看好SOHO中国，看好北京、上海的写字楼和商业物业，看好中国未来经济的发展。

“美国QE 让钱多了”，但国际热钱是要寻求高额利润回报的，它必须投资到有成长性的经济和资产中去。而当前中国经济和中国资产显然是符合它的“胃口”的。虽然中国经济增长在减速，但还在7.5%以上，相对于世界各大经济体还是最高的，最近相对美元等货币又有所升值，中国房地产市场最近半年时间内又有一定程度的回暖，有实力的房地产企业的房屋销售和营收业绩有较快的增长，像万、保、招、金等一流房地产上市公司前三季度就呈现出销售收入和净利润快速增长的态势。这些都给境外热钱进入香港市场和买进“中国资产”提供了现实可能性和良好盈利预期。

内地房企到海外融资受到国际资本热捧现象，呈现给人们的不全都是积极的、正面的景象，在其背后还有潜在的、负面的因素，需要引起有关方面的关注。

入秋以来，在中国内地房地产市场不断回暖的背景下，一些大型房企与地方政府联手上演了一幕幕高额拿地、大幅推地的“好戏”。如果众多房企们纷纷到境外发债，又将巨额融资去拍地拿地，这将助长地方政府的“土地财政”积弊更趋严重，使经济结构调整和发展方式转变往后延迟，而地价的上涨又为以后房地产价格上涨打下“基础”，国家促使房地产价格合理回归的调控目标更难实现。因此，对于内地房企到境外融资的行为及其融资拿地的做法，政府应当进一步规范，严格规定。

有一些房企到境外融资，是为了改善资金紧张状况，事实也表明，因为成功从境外融资使其度过房地产开发和销售困难期，缓解了资金困境。国家实施严格房地产调控政策，本意是收紧国内房地产开发企业的，使房地产市场回归正常，房价合理回归。在这个过程中，房地产开发商之间应当有并购重组，甚至不排斥一些实力较小的开发商破产倒闭。但是，由于一些处于困境的房地产企业在从国内银行得不到的情况下，反而从境外金融机构得到融资，化解了困难。这就使得国家房地产调控政策的预期效应打了折扣，这为后续调控带来额外障碍。因此，在以后的房地产调控中，国家应当从国内国外统一的角度，对房地产调控政策进行完善，防范国际热钱对国内房地产调控政策及其实施效果的不正常的“干扰”。