北京杀死了地皇苏州藏起了房价地漏

北京杀死了地皇＆苏州藏起了房价

  昨天（10月9日）*有意思的固然是两件事：

  1、北京在4个月后再次出让住宅类土地，2.3万限价的地楼面价2.08万。

  2、苏州均价从2.2万元下降到1.3万元，仅仅4天时间苏州楼市就下降了40%。

  (苏州这个接近掩耳盗铃，均价和房价有本质区分)

  首先，看北京杀死了地皇

  北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块R22类居住用地（自住型商品住房）国有建设用地。建面101325.2平（全部建设为自住型商品房，较大套型90平），容积率2，控高45米，销售限价为23000元/平（含全装修成本）。起始价15.1亿。

  企业较后竞争的价格可以说基本不会有利润，但其实看拿地的过程会发现很多有意思的现象。

  拿地的企业是11家：博大新元（一级）、K2、碧桂园、天恒、鲁能、金隅大成、万科、中铁、阳光城、中铁建、首开。

  从企业的分类可以看到11家企业其实分成了2类：

  首先，国企与央企。包括首开、金隅、天恒、中铁、中铁建、天恒，一级开的博大新元。7家国企央企参与，主要原因是可以分摊管理成本，有个项目干总比没项目干好。

  虽然国企的本钱比私企一般要高一些，但从车位、地下等部分如果精打细算，小亏到基本不亏的可能性还是有的。

  其次，碧桂园、阳光城、万科、K2。这些企业主要的目的应该就是介入区域，为将来继续拿地做准备，或者是增加无风险销售额，满打满算，这宗地块较后可以在明年提供30亿左右的销售额。

  从较后的报价顺序看，亦庄国企一级开较后拿地，碧桂园第2、天恒第三、中铁第四。

  如果这10万平米不是自住房地块，而是商品房住宅用地，入市预计销售土地金额有望超过40亿。北京再次用超过20亿的财政收入减少，换来，未来区域价格平稳。

  北京调控政策中，比限贷更影响市场的其实是自住房：在11月将出让是其他住宅用地中，已经全部要求90平米以下户型占比要超过面积的70%。

  北京自住房对市场的影响：

  自住房土地年，是供应高峰期，从数据看，可以说是天量，分别到达了187.4万平米、295市环保局称中科院研究结果是一家之言.4万平米。

  从自住房对北京房价的影响看，过去三年，分别降低了北京房价7.7%、10.3%、5.8%。

  因为自住房的影响，北京在这一轮房价上涨过程中，才低于其他同类型城市：

  在过去的年，自住房合计供应了54976套，叠加上未来还有1万套上下的潜伏供应，基本可以说，当时7万套的确是完成了。

  这7万套本来可以卖出万的商品房住宅，依照实际低于市场价格超过30%,接近50%入市了，数字上，相当于北京市政府用1000亿的财政收入损失，换来了北京房价涨幅低于其他一二线热门城市。

  截止日前，全国已出现了超过20个城市出台了各种调控政策，整体看，北京的力度较大，代表了新一轮全国升级调控的可能性。房地产的高温趋势极可能从北京开始一轮安稳降温。

  北京在出台了京8条后其他团体开始利用我们的知识产权积攒自己的影响力。，快速开始落地供应，在其他城市聚焦减法的时候，北京开始做供应加法，预计对市场的影响将逐渐加大。

  北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部份区域的价格极可能出现调剂。

  11月份这几宗地将体现企业对土地的真实看法，整体而言，对于市场来说，如果不抑制信贷，房企的资金本钱依然宽松的话，预计整体市场将依然会高位运行。地皇出现的可能性很低，但高价依然。

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