公租房初布过桥融资局

如何啃下保障房中最难的公租房建设，地方政府的招法各异。区别于南京的“打包造城”，短期收支难以平衡的独立运作模式并没有妨碍天津市公租房建设得到社保的青睐。不仅如此，时局之下， 0亿元的社保资金更是落为天津主城区10万套公租房过桥融资大棋局中的一子。 6月18日，经浙商提供担保，全国社保基金宣布将为天津市提供 0亿元的。本报亦独家获悉，该信托由天津信托发行，期限 年，在计入信托费用、托管费后，总融资成本与5年期贷款基准利率6.21%持平。其中，社保基金利率低于 年期贷款基准利率5.85%。 从开始接触到投资成行，谨慎的社保基金为何仅用月余？从提供担保到授信 0亿元充当第二还款来源，浙商银行为何积极抢进？何谓过桥融资棋局？谁在主导？三者又如何关联？ 与此同时，据天津市保障住房建设投资有限公司（下称“天保投资”）内部参与人士向本报透露，作为天津公租房过桥融资棋局的下一步，“公司正在筹备40亿元中期票据的融资申请，两三个月后将会有结果”。 而所有天津市公租房过桥融资棋局都将围绕社保基金的第一还款来源——银团贷款展开。 变局下的设局 作为此次的融资主体，天保投资内部参与人士向本报透露，所谓银团贷款，即国开行从2009年开始授信的412亿元的专项银团贷款，期限 0年，前5年停本还息。该项银团贷所限定的投资项目正是社保基金驰援的天津主城区10万套公租房建设。 “按照原计划，银团贷将基本满足今年的公租房资金需求，公司不用再融资。但紧张之后，银团的长期资金已经无法全部按计划投放，为了保证开工项目进度，公司只能变通融资策略，寻找短期资金暂时过渡，待长期资金到位，再通过置换实现短期资金的退出。”在上述天保投资人士抽丝剥茧的介绍中，一个清晰的过桥融资计划逐步显现。 据上述天保投资人士测算，“光是今年，公司的公租房融资总需求就达200亿元。” 由于资金投入大，回本耗时长，且缺乏、回购等明确的退出机制，公租房在融资上一向鲜有社会资金问津。为了解决项目独立运作长期收支失衡带来的可持续性问题，根据“十二五”期间的公租房承建任务，天保投资向国开行寻求412亿元的长期专项银团贷款帮助。 但环境的巨变打破了这一设想。“保障房贷款一般都要求按基准利率执行，银行的积极性也就很差，即使有授信，实际发放也难以保证，几乎所有银行都如此。”上述天保投资人士诉苦道。 此时，在天津市建委与房管局的牵头下，天保投资与全国社保基金的合作纳入了议程。上述天保投资人士回忆，双方从开始接触到最终确定投资，整个过程走得异常顺利，“也就1个多月，就连浙商银行、天津信托都在整个流程中，动作也是非常快”。 银行林立，为何担保方落定为浙商银行？上述天保投资人士表示：“浙商银行比其他所有银行的动作以及程序办理都要快，并且也得到了社保基金的认可，这就是原因。”该人士透露，“天津信托也是一样。”